2023年泰安楼市总结与展望

左边就是右边

凡是过往，皆为序章。2023年泰安楼市，一路走来既有欢声笑语，也有磕磕绊绊，上半年一路高歌猛进，下半年一路沉默筑底。年底，感谢各位网友的陪伴，让我们一起打开回忆的大门，共同总结2023年泰安楼市的风雨历程，并一起展望2024年楼市发展。全年市场成交情况2023年开年，在摆脱了去年的沉重包袱，一副百业待兴的兴奋感笼罩在泰安大地上，楼市满怀期待，也不负期望。一月份，楼市浅尝辄止，城区销量为753套，均价在1万元左右。二月份，楼市开始发力，城区网签销量为1262套，均价在9370元每平。三月份，楼市翻倍加码，城区网签销量为2217套，均价在9481元每平。四月份，楼市站上了顶峰，城区网签销量为2555套，均价在10034元每平。五月份，楼市开始下山，城区网签销量为883套，均价在8742元每平。六月份，楼市平稳落地。城区网签销量为1381套，均价在8974元每平。


上半年泰安城区住宅网签量为9051套。这一数据非常耀眼，堪比2018年上半年楼市繁荣时期。背后的推动力量分为三大块，一是三年积压的购房需求集中释放。二是政策刺激效果显著，包括央行降息、降首付、泰安公积金政策优化、泰安相关部门推出鼓励购房政策等等。三是泰城的各大房企们默契配合，推出各种优惠活动补贴购房者。这一时期各大房企百花齐放，高端住宅桃李春风斩获近三亿元的成交额，盛世康园、开元盛世福园网签套数超过400套。六月份，成为楼市的分水岭，下半场的楼市，顽强的走在泥泞道路上。下半年住宅网签套数为3520套，对比上半年的9051套，下跌63.64%。网签均价也出现了下降，在12月份，网签均价约为8812元每平。


综合来说，2023年全年住宅网签量为12571套。房价均价由年初的1万元每平，合理回归到近9000元每平。全年商品房供应情况市场的网签量，代表着市场需求情况，2023年上半年需求很好，下半年不如人意。但市场不仅有需求，还要有供给。泰安城区的市场供给，为大家展现了另一种“风景”。2023年全年，泰安城区新增商品房供给为8630套，面积为995033.96平方米。





整个商品房的供给，是远远小于住宅需求的。这就为泰安城区住宅市场的健康发展打下基础，住宅库存压力有所缓解。截止到12月8日，泰安市区可售期房套数为26802套。可售现房套数为7718套，共34520套。也就是说，泰安城区住宅库存超3.4万套！按照目前的去化速度，库存去化周期超过34个月。市场辛辛苦苦卖了一年的房子，回过头来看，有改善，但改善不大，有放缓，处于边际放缓。全年土地出让情况如果把住宅网签量比作是过去，供给比作是现在，那么未来的棋子就要落在土地出让上。土地出让，代表着未来三年楼市所产生的供给，影响一半的泰安楼市发展。2023年泰安市区共计出让商业和住宅用地共计13块，其中，住宅用地6块，商业用地6块，商住一体用地1块。


出让住宅用地面积251671.85平方米。约为377.88亩。出让商业用地面积317636.21平方米。约为476.93亩。（包含一块商住一体用地面积）。


共计出让面积为569308.06平方米，共计854.81亩。对比2022年出让的商住用地面积1330539平方米（约1997.80亩），同比减少了一半以上。与此同时，当出让面积减少，则出让金也跟着大幅减少。今年土地出让金额共计201776.1507万元，约为20亿元！其中，居住用地出让金额为117115.8807万元，商业用地出让金额为59092.02万元，商住一体用地为25568.25万元。这就意味着，未来两三年的住宅、商业办公等建筑建设相对会减少很多，市场供给要远远小于2022年。


总结整体来说，两个字总结2023年泰安楼市，筑底！2023年泰安楼市发展呈现出先高后低的趋势，一个筑底的过程。上半年住宅销量活力四射，下半年逐月边际放缓。房价也在出现边际放缓！但好在，市场供给放缓的速度更快，远远超过市场需求。这就为泰安楼市的长期健康发展奠定了基础。尤其是通过土地出让情况来说，未来两三年的住宅供给会相对减少。住宅需求会一直存在，从不会消失，而住宅供给可以改变。泰安楼市的库存压力会慢慢消化，这就是一个可见的筑底过程。拉长时间周期，用时间来换取空间！这将是未来三年泰安楼市发展的主旋律。2024年泰安楼市展望
经济学之父亚当斯密在《国富论》中指出，只要市场有需求，那么就会有供给，在双方满意的价格上完成交易，长期来看市场会处于一个平衡状态。但宏观经济之父凯恩斯反驳他说：“长期看，我们都会死的”。意思是说，市场是等不到长期的，该调控时就调控！所以，必要时一只看不见的手会出来干预楼市，楼市并非无序发展。也所以，基于市场化和政策调节的双向影响，展望泰安楼市时，首先要研究分析的就是政策规划。然后我们通过市场居住需求，来细分泰安城区的不同表现。结尾事关我们的房贷利率调整，以及泰安住宅市场的未来发展方向！2024年泰安楼市整体走向展望2023年12月份的中央经济工作会议，系统部署2024年经济工作。其中，在对今年的房地产要求时提到：如图。


基本上有三点，一是化解风险。二是对应房企融资，主要目的是保交楼。前两点咱们泰安楼市工作做的很好。三是推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程。城中村改造工作，主要是涉及到特大超大城市。而保障房建设，对2024年泰安楼市发展的大趋势有很重要的影响。保障房建设，是满足更多泰安工薪阶层住房需求，也就是说，将会有很多新的保障房性质的住宅建设涌向市场，也会有很多上班族买上价格合理的房子。所以无论是在住房建设还是住房需求方面，都能对泰安楼市的发展起到重要作用。关于很多粉丝关注的资金来源问题。主要还是来自央行的货币政策工具抵押补充贷款（以下简称“PSL”），2024年1月2日，央行通过PSL投放3500亿元。或主要投向三大工程。另外根据2023年的泰安住宅销售情况，上半年网签量很好，下半年不如人意，整体处于边际放缓的趋势。但商品房供给大幅下降。住宅需求在放缓，但供给放缓的更快，而住宅市场或新增保障房建设，因此，整体上来说：2024年泰安楼市在边际放缓的趋势中，市场供给减少和保障房建设都将起到托底作用。房价的波动，是楼市发展的数字体现，它会随着趋势波动而变化。房价或将继续合理回归，但幅度可能要小一些，整体上不会出现“大起大落”。当然，房价合理回归的过程，会出现分化。毕竟，每个人对房子的需求不同，所造成的价格也就不同。


城区各个区域住宅分化对房子的需求，决定了价格。房子是一个包装品，买房子不仅仅是买房子，还是买居住，投资，道路，教育，钢筋水泥，家电，公园绿地等等。但主要还是分为三大类，居住，教育和投资。投资就不要想了。因为将继续贯彻落实“房住不炒”的理念。所以只剩下居住和教育这两大类。这也将决定什么是好房子，以及泰安各个区域住宅市场的分化！泰安楼市团队将泰安城区划分为9大区域。泰山区东部，城区核心区域，泰山区南部，徐家楼片区。粥店片区，爱琴海片区，高铁片区，天平湖片区，高新区。虽然分了这么多区域，但整体上住宅分化规律是一致的。先说泰安城区的核心地段，即长城路以东，温泉路以西，东岳大街以北，环山路以南。这一区域被泰安楼市团队称之为核心地段。先说别墅，别墅是好房子，但这几年它正在失去两大属性，一是融资属性，有些老板买别墅是为了抵押后拿到更低的贷款利息。但这两年经营贷利率逐渐降低，别墅的融资属性就降低了。二是保值增值属性。这一属性正在被住宅市场大环境拖累。动辄200万起步的别墅，纯居住体验好，但能接手的人越来越少。所以，哪怕是在城区核心地段，今年或将仍然承压。高档住宅，分为两大类，既有纯居住属性，也有居住与教育结合的类型。就是住起来舒服，面积在100平以上，户型好（南北通透，三室两厅），小区绿化、物业等都很好。价格在200-300万左右。纯居住属性，价格或将会继续承压，因为需求端更加侧重于居住和教育两大属性。本身这两年住宅需求就比较低，所以在有限的购房需求下，这部分群体会更加侧重于居住和教育结合的好房子。那纯居住的房子，只能承受压力了。更承受压力的是，既没有教育属性，还面积小，户型差的房子，一大部分归结为老破小。虽然处于核心区域上，但房子的居住需求比较差。还剩下一种就是老破小学区住宅，这种房子仅有学区属性。短期内房价压力会继续存在，长期压力更大。随着教育资源越来越公平和合理，叠加新生人口减少，再加上学历贬值，犹如三计重拳打在老破小学区住宅身上。除了核心区域的房子，其他区域的住宅均为居住属性。那么就更容易判断分化点了。居住属性所带来的住起来越舒服，则价格回归压力就越小。什么叫住起来舒服？户型大且合理，交通便捷，附近商业，医疗集中，小区人口合理，绿化，物业好。反之就是住起来不舒服，算不上好房子。所以去年高铁新区部分二手房价格回归力度很大，回归幅度30%左右。因为那边仅仅占了一个交通方便，还是做高铁方便。在需求边际放缓的大趋势中，这个片区的压力是很大的。还有是高新区的部分二手房价格，回归力度也很大。因为有一部分仅占据了上班交通便捷。尤其是这两年新建设的住宅，小高层，四叶草、三叶草、干湿分离户型，绿化更优，交通也不差，整体居住体验更好。在住宅市场上直接打击了2020年之前很多二手房的竞争力。整体上来说，新的一年泰安城区住宅市场或将走向分化的道路，核心区域的住宅，住起来舒服兼具教育属性的住宅，房价回归压力小一些。其他住宅房价回归压力大一些，尤其是一些老破小无教育属性的住宅，压力山大。除此之外，其他区域主要以居住为标准来衡量房价的回归压力。居住体验好的房子，在自己的区域内对比，压力相对要小一些。而居住体验差的房子，则压力相对大一些。整体上高铁片区、高新区因为商业、医疗等公共配套设施相对比其他区域有一定差距，造成部分房子居住体验不佳，所以压力会更大一些。按照这种居住舒服程度标准划分压力等级，泰山区东部住宅市场，整体上要比泰山区西部压力要小一些。其次为徐家楼片区、粥店片区、爱琴海片区、天平湖片区、高新区、高铁片区。压力大了也有好处，房价更加合理，让更多人买的起房，住的起房。真正回归到房子是用来住的这一理念上。


房贷利率或将下调住宅市场有压力大的一面，也将会有释放压力的一面。其中一部分在今年已经落实，即房贷利率下调（五年期以上LPR利率）。从2024年1月1日起，大多数存量房贷将迎来利率下调，调整的幅度是10个基点。重点是，2024年，房贷利率或仍将有新的下调可能性。房贷利率下调，不仅有助于广大购房者减轻还贷压力，同时也有助于新购房者减轻资金压力。总体上有助于刺激购房需求。新的一年，五年期以上LPR利率仍有下调空间。近期，工、农、中、建、交等国有大行，以及多家股份制银行均官宣下调存款利率。存款利率下调，则为贷款利率下调打开了大门。因为银行主要的业务是赚取存贷款息差，咱们的存款利息来自于银行的放贷利息。所以，银行要想降低房贷利息，首先要降低存款利息。民生银行首席经济学家温彬指出，2024年，央行大概率仍将引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求，但LPR和新发贷款利率进一步下行空间将有所收窄。2024年广大购房者和潜在购房者，都有一个好的盼头。


未来泰安楼市发展方向属于房地产快速发展时代已经过去，但房地产作为国民经济支柱产业之一，将一直会发展。而接下来几年发展的过程，将主要围绕着“构建房地产新发展模式”。什么是房地产新发展模式？这是一个正在构建中的内容。但可以肯定，以人为本的发展理念，不断改善人的住房环境，将会是这一新模式的重要内涵之一。这也就要求整个住宅市场，要不断提高住房质量标准，推出户型、楼层、阳台等更加居住合理的小区。而且，泰安一些政策也做出了部署。去年，泰安市自然资源和规划局网站公布了《泰安市建筑高度管控及风貌特色专项规划》（草案）批前公示。

图片来源：泰安市自然资源和规划局其中规定了：未来12年内，泰安城区新建设的住宅最高不能超过80米。也就是大约26层的小高层。（为了跟33高层区别，本文所指的小高层指26层的住宅）。这种小高层，住起来要比过去33层的相对舒服一些。这种前瞻性规划，将直接提升未来泰安住宅居住体验。泰安楼市的数量时代已经过去，高质量时代已经到来。当一个住宅市场新时代到来，也将孕育出新的地产发展机遇。
这如同地产行业的新旧动能转换，房子作为产品的迭代升级，届时，住宅供给不仅仅是供给，更是一种引致需求！大量的置换需求将推动泰安楼市的发展。经过这几年的房价调整，泰安楼市未来将行稳致远！

一不小心0306