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2023年泰安楼市总结与展望

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发帖IP:中国山东泰安

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 楼主| 发表于 24-01-16 16:26 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自山东
凡是过往,皆为序章。2023年泰安楼市,一路走来既有欢声笑语,也有磕磕绊绊,上半年一路高歌猛进,下半年一路沉默筑底。年底,感谢各位网友的陪伴,让我们一起打开回忆的大门,共同总结2023年泰安楼市的风雨历程,并一起展望2024年楼市发展。全年市场成交情况2023年开年,在摆脱了去年的沉重包袱,一副百业待兴的兴奋感笼罩在泰安大地上,楼市满怀期待,也不负期望。一月份,楼市浅尝辄止,城区销量为753套,均价在1万元左右。二月份,楼市开始发力,城区网签销量为1262套,均价在9370元每平。三月份,楼市翻倍加码,城区网签销量为2217套,均价在9481元每平。四月份,楼市站上了顶峰,城区网签销量为2555套,均价在10034元每平。五月份,楼市开始下山,城区网签销量为883套,均价在8742元每平。六月份,楼市平稳落地。城区网签销量为1381套,均价在8974元每平。
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上半年泰安城区住宅网签量为9051套。这一数据非常耀眼,堪比2018年上半年楼市繁荣时期。背后的推动力量分为三大块,一是三年积压的购房需求集中释放。二是政策刺激效果显著,包括央行降息、降首付、泰安公积金政策优化、泰安相关部门推出鼓励购房政策等等。三是泰城的各大房企们默契配合,推出各种优惠活动补贴购房者。这一时期各大房企百花齐放,高端住宅桃李春风斩获近三亿元的成交额,盛世康园、开元盛世福园网签套数超过400套。六月份,成为楼市的分水岭,下半场的楼市,顽强的走在泥泞道路上。下半年住宅网签套数为3520套,对比上半年的9051套,下跌63.64%。网签均价也出现了下降,在12月份,网签均价约为8812元每平。
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综合来说,2023年全年住宅网签量为12571套。房价均价由年初的1万元每平,合理回归到近9000元每平。全年商品房供应情况市场的网签量,代表着市场需求情况,2023年上半年需求很好,下半年不如人意。但市场不仅有需求,还要有供给。泰安城区的市场供给,为大家展现了另一种“风景”。2023年全年,泰安城区新增商品房供给为8630套,面积为995033.96平方米。

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整个商品房的供给,是远远小于住宅需求的。这就为泰安城区住宅市场的健康发展打下基础,住宅库存压力有所缓解。截止到12月8日,泰安市区可售期房套数为26802套。可售现房套数为7718套,共34520套。也就是说,泰安城区住宅库存超3.4万套!按照目前的去化速度,库存去化周期超过34个月。市场辛辛苦苦卖了一年的房子,回过头来看,有改善,但改善不大,有放缓,处于边际放缓。全年土地出让情况如果把住宅网签量比作是过去,供给比作是现在,那么未来的棋子就要落在土地出让上。土地出让,代表着未来三年楼市所产生的供给,影响一半的泰安楼市发展。2023年泰安市区共计出让商业和住宅用地共计13块,其中,住宅用地6块,商业用地6块,商住一体用地1块。
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出让住宅用地面积251671.85平方米。约为377.88亩。出让商业用地面积317636.21平方米。约为476.93亩。(包含一块商住一体用地面积)。
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共计出让面积为569308.06平方米,共计854.81亩。对比2022年出让的商住用地面积1330539平方米(约1997.80亩),同比减少了一半以上。与此同时,当出让面积减少,则出让金也跟着大幅减少。今年土地出让金额共计201776.1507万元,约为20亿元!其中,居住用地出让金额为117115.8807万元,商业用地出让金额为59092.02万元,商住一体用地为25568.25万元。这就意味着,未来两三年的住宅、商业办公等建筑建设相对会减少很多,市场供给要远远小于2022年。
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总结整体来说,两个字总结2023年泰安楼市,筑底!2023年泰安楼市发展呈现出先高后低的趋势,一个筑底的过程。上半年住宅销量活力四射,下半年逐月边际放缓。房价也在出现边际放缓!但好在,市场供给放缓的速度更快,远远超过市场需求。这就为泰安楼市的长期健康发展奠定了基础。尤其是通过土地出让情况来说,未来两三年的住宅供给会相对减少。住宅需求会一直存在,从不会消失,而住宅供给可以改变。泰安楼市的库存压力会慢慢消化,这就是一个可见的筑底过程。拉长时间周期,用时间来换取空间!这将是未来三年泰安楼市发展的主旋律。2024年泰安楼市展望
经济学之父亚当斯密在《国富论》中指出,只要市场有需求,那么就会有供给,在双方满意的价格上完成交易,长期来看市场会处于一个平衡状态。但宏观经济之父凯恩斯反驳他说:“长期看,我们都会死的”。意思是说,市场是等不到长期的,该调控时就调控!所以,必要时一只看不见的手会出来干预楼市,楼市并非无序发展。也所以,基于市场化和政策调节的双向影响,展望泰安楼市时,首先要研究分析的就是政策规划。然后我们通过市场居住需求,来细分泰安城区的不同表现。结尾事关我们的房贷利率调整,以及泰安住宅市场的未来发展方向!2024年泰安楼市整体走向展望2023年12月份的中央经济工作会议,系统部署2024年经济工作。其中,在对今年的房地产要求时提到:如图。
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基本上有三点,一是化解风险。二是对应房企融资,主要目的是保交楼。前两点咱们泰安楼市工作做的很好。三是推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程。城中村改造工作,主要是涉及到特大超大城市。而保障房建设,对2024年泰安楼市发展的大趋势有很重要的影响。保障房建设,是满足更多泰安工薪阶层住房需求,也就是说,将会有很多新的保障房性质的住宅建设涌向市场,也会有很多上班族买上价格合理的房子。所以无论是在住房建设还是住房需求方面,都能对泰安楼市的发展起到重要作用。关于很多粉丝关注的资金来源问题。主要还是来自央行的货币政策工具抵押补充贷款(以下简称“PSL”),2024年1月2日,央行通过PSL投放3500亿元。或主要投向三大工程。另外根据2023年的泰安住宅销售情况,上半年网签量很好,下半年不如人意,整体处于边际放缓的趋势。但商品房供给大幅下降。住宅需求在放缓,但供给放缓的更快,而住宅市场或新增保障房建设,因此,整体上来说:2024年泰安楼市在边际放缓的趋势中,市场供给减少和保障房建设都将起到托底作用。房价的波动,是楼市发展的数字体现,它会随着趋势波动而变化。房价或将继续合理回归,但幅度可能要小一些,整体上不会出现“大起大落”。当然,房价合理回归的过程,会出现分化。毕竟,每个人对房子的需求不同,所造成的价格也就不同。
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城区各个区域住宅分化对房子的需求,决定了价格。房子是一个包装品,买房子不仅仅是买房子,还是买居住,投资,道路,教育,钢筋水泥,家电,公园绿地等等。但主要还是分为三大类,居住,教育和投资。投资就不要想了。因为将继续贯彻落实“房住不炒”的理念。所以只剩下居住和教育这两大类。这也将决定什么是好房子,以及泰安各个区域住宅市场的分化!泰安楼市团队将泰安城区划分为9大区域。泰山区东部,城区核心区域,泰山区南部,徐家楼片区。粥店片区,爱琴海片区,高铁片区,天平湖片区,高新区。虽然分了这么多区域,但整体上住宅分化规律是一致的。先说泰安城区的核心地段,即长城路以东,温泉路以西,东岳大街以北,环山路以南。这一区域被泰安楼市团队称之为核心地段。先说别墅,别墅是好房子,但这几年它正在失去两大属性,一是融资属性,有些老板买别墅是为了抵押后拿到更低的贷款利息。但这两年经营贷利率逐渐降低,别墅的融资属性就降低了。二是保值增值属性。这一属性正在被住宅市场大环境拖累。动辄200万起步的别墅,纯居住体验好,但能接手的人越来越少。所以,哪怕是在城区核心地段,今年或将仍然承压。高档住宅,分为两大类,既有纯居住属性,也有居住与教育结合的类型。就是住起来舒服,面积在100平以上,户型好(南北通透,三室两厅),小区绿化、物业等都很好。价格在200-300万左右。纯居住属性,价格或将会继续承压,因为需求端更加侧重于居住和教育两大属性。本身这两年住宅需求就比较低,所以在有限的购房需求下,这部分群体会更加侧重于居住和教育结合的好房子。那纯居住的房子,只能承受压力了。更承受压力的是,既没有教育属性,还面积小,户型差的房子,一大部分归结为老破小。虽然处于核心区域上,但房子的居住需求比较差。还剩下一种就是老破小学区住宅,这种房子仅有学区属性。短期内房价压力会继续存在,长期压力更大。随着教育资源越来越公平和合理,叠加新生人口减少,再加上学历贬值,犹如三计重拳打在老破小学区住宅身上。除了核心区域的房子,其他区域的住宅均为居住属性。那么就更容易判断分化点了。居住属性所带来的住起来越舒服,则价格回归压力就越小。什么叫住起来舒服?户型大且合理,交通便捷,附近商业,医疗集中,小区人口合理,绿化,物业好。反之就是住起来不舒服,算不上好房子。所以去年高铁新区部分二手房价格回归力度很大,回归幅度30%左右。因为那边仅仅占了一个交通方便,还是做高铁方便。在需求边际放缓的大趋势中,这个片区的压力是很大的。还有是高新区的部分二手房价格,回归力度也很大。因为有一部分仅占据了上班交通便捷。尤其是这两年新建设的住宅,小高层,四叶草、三叶草、干湿分离户型,绿化更优,交通也不差,整体居住体验更好。在住宅市场上直接打击了2020年之前很多二手房的竞争力。整体上来说,新的一年泰安城区住宅市场或将走向分化的道路,核心区域的住宅,住起来舒服兼具教育属性的住宅,房价回归压力小一些。其他住宅房价回归压力大一些,尤其是一些老破小无教育属性的住宅,压力山大。除此之外,其他区域主要以居住为标准来衡量房价的回归压力。居住体验好的房子,在自己的区域内对比,压力相对要小一些。而居住体验差的房子,则压力相对大一些。整体上高铁片区、高新区因为商业、医疗等公共配套设施相对比其他区域有一定差距,造成部分房子居住体验不佳,所以压力会更大一些。按照这种居住舒服程度标准划分压力等级,泰山区东部住宅市场,整体上要比泰山区西部压力要小一些。其次为徐家楼片区、粥店片区、爱琴海片区、天平湖片区、高新区、高铁片区。压力大了也有好处,房价更加合理,让更多人买的起房,住的起房。真正回归到房子是用来住的这一理念上。
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房贷利率或将下调住宅市场有压力大的一面,也将会有释放压力的一面。其中一部分在今年已经落实,即房贷利率下调(五年期以上LPR利率)。从2024年1月1日起,大多数存量房贷将迎来利率下调,调整的幅度是10个基点。重点是,2024年,房贷利率或仍将有新的下调可能性。房贷利率下调,不仅有助于广大购房者减轻还贷压力,同时也有助于新购房者减轻资金压力。总体上有助于刺激购房需求。新的一年,五年期以上LPR利率仍有下调空间。近期,工、农、中、建、交等国有大行,以及多家股份制银行均官宣下调存款利率。存款利率下调,则为贷款利率下调打开了大门。因为银行主要的业务是赚取存贷款息差,咱们的存款利息来自于银行的放贷利息。所以,银行要想降低房贷利息,首先要降低存款利息。民生银行首席经济学家温彬指出,2024年,央行大概率仍将引导LPR适度下行,进而推动融资成本稳中有降,激活生产消费信贷需求,但LPR和新发贷款利率进一步下行空间将有所收窄。2024年广大购房者和潜在购房者,都有一个好的盼头。
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未来泰安楼市发展方向属于房地产快速发展时代已经过去,但房地产作为国民经济支柱产业之一,将一直会发展。而接下来几年发展的过程,将主要围绕着“构建房地产新发展模式”。什么是房地产新发展模式?这是一个正在构建中的内容。但可以肯定,以人为本的发展理念,不断改善人的住房环境,将会是这一新模式的重要内涵之一。这也就要求整个住宅市场,要不断提高住房质量标准,推出户型、楼层、阳台等更加居住合理的小区。而且,泰安一些政策也做出了部署。去年,泰安市自然资源和规划局网站公布了《泰安市建筑高度管控及风貌特色专项规划》(草案)批前公示。
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图片来源:泰安市自然资源和规划局其中规定了:未来12年内,泰安城区新建设的住宅最高不能超过80米。也就是大约26层的小高层。(为了跟33高层区别,本文所指的小高层指26层的住宅)。这种小高层,住起来要比过去33层的相对舒服一些。这种前瞻性规划,将直接提升未来泰安住宅居住体验。泰安楼市的数量时代已经过去,高质量时代已经到来。当一个住宅市场新时代到来,也将孕育出新的地产发展机遇。
这如同地产行业的新旧动能转换,房子作为产品的迭代升级,届时,住宅供给不仅仅是供给,更是一种引致需求!大量的置换需求将推动泰安楼市的发展。经过这几年的房价调整,泰安楼市未来将行稳致远!

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