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12月13日盘后，世茂股份(600823 .SH)发布公告称，拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务(00873.HK)，交易转让价16.535亿元。 消息一出，市场解读不一。有雪球网友认为，世茂服务收购世茂股份物管业务，是在为世茂股份补充现金流；也有人误解世茂股份卖掉了商业运营业务。
当下行业处于多事之秋，任何一点误读都有可能导致企业陷入负面舆情，进而影响企业基本面。
那么，世茂股份将物管业务卖给世茂服务的逻辑及真相，到底是怎样的呢？
01地产锐观察
先来看公告。
12月13日傍晚，世茂股份一连发了多条公告，对转让物管业务事项进行了详细说明。
公告显示，本次交易涉及包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债。
截至 2021年6月30日，上述公司物业管理业务在管面积约465万平米。同时尚有47个在建项目的物业管理业务，未来预计交付面积约614万平米，亦纳入本次交易范围。
公告显示，此次交易转让价格为16.535亿元，系双方分别聘请上海众华资产与戴德梁行进行评估后，按照正常的商业公平交易原则友好协商确定。业内测算，这笔交易对价PE在10-16之间，还算中肯。
世茂股份同时明确，预计因该笔交易产生的净利润约达11.6亿元。本次交易所获的资金，将用于支持项目开发建设，为商业地产经营提供有力的保障。
公告还特别提到，世茂股份本次出售的商业物业管理业务为公司的辅助性业务，占公司资产、收入、利润的比重均在5%以下，业务占比体量较小。世茂股份将以本次交易为契机，进一步聚焦主业经营，集中资源投入商业地产开发和运营。
02地产锐观察
值得注意的是，在这笔交易公告的同日，世茂集团在官网还发布了一条消息，升级集团总部组织架构，高效协同资源。
在地产锐观察看来，世茂股份将商业物管服务出售给世茂服务，也与世茂集团更加清晰地划分旗下业务模块有关系。
其一，于世茂服务而言，通过此次收购，可以进入商业物业管理和设施设备管理等细分领域。
12月13日傍晚，世茂服务也对这次交易进行了公告，进一步明确了本次交易标的情况。
据公告，这次收购所获取的项目均在北京、济南、绍兴、苏州等一线和重点二线城市，与世茂服务现有业务布局将会相辅相成，可产生协同效应。
另外，此次收购标的的目标业务分布在14省24城，有70个项目，在管建面约为465万平米，还有合约建面1079万平米。这意味着项目的储备面积已超过在管面积，为世茂服务未来商管物业服务发展奠定了雄厚的基础。
其二，对于世茂股份而言，如公告所述，出售业务占比体量较小的物业服务板块，有助于公司提质增效，更重要的是有助于聚焦发展主营业务。
一方面，有世茂服务提供更为专业化的物业管理服务，有助于世茂股份旗下商业物业管理更加规范化、智能化，有助于降本增效，并提升商业物业物管品质及商业运营环境。
另一方面，出售物管业务所得资金，也会为世茂股份聚焦商业综合体开发和运营以及商业轻资产业务航道的进一步开拓，提供资金支持。
其三，于整个世茂集团而言，也是主动应对行业之变的积极之举，有助于更加清晰划分各个业务模块，集中资源夯实各业务模块能力，既能互相协同，又能单独出击。
纵观业内，由于地产行业发展逻辑发生了深刻变化，住宅开发规模触顶之后会呈现逐年下滑态势，商业和物业管理业务均被各家房企视为管理红利时代的重点业务，世茂当然也不例外。
03地产锐观察
可能很多人不知道的是，此前受限于集团内部的《不竞争协议》，世茂服务是不能拓展商业地产项目的物业管理服务业务的。
在12月13日世茂股份发布的另外一份公告中，对此情况有说明。
为避免构成同业竞争，早于2007年10月22日，世茂股份与世茂集团及世茂集团董事会主席许荣茂签署了《不竞争协议》，至2009年世茂股份成为世茂集团间接持有的子公司后，进一步承诺商业地产的投资、开发和经营业务（含物业管理）由世茂股份开展。
显然，在当下众多物企向多业态甚至全业态覆盖的竞争发展趋势下，世茂服务的业务发展就就受到了集团内部《不竞争协议》业务划分的掣肘。
而这次世茂股份将物管业务出售给世茂服务的同时，又签署了一份《不竞争协议之补充协议》，明确各方协商确定，世茂股份（含其下属企业）将不再从事中国境内物业管理业务。
未来，世茂股份新增的境内地产所涉的物业管理服务，将由许荣茂先生所控制的除世茂股份外的其他企业或者其他第三方提供。显然世茂服务占有先天优势。
据公告，在12月20日下午收盘后，世茂股份还会召开关于业务调整事项的投资者说明会，公司董事/总裁吴凌华、副总裁兼首席财务官孙岩、董秘俞峰将会在网络直播平台路演中与投资者进行问答互动。
可以看出，无论是世茂股份将物管服务业务出售给世茂服务，还是世茂集团宣布对总部组织架构进行调整及人员任命，都预示着世茂集团或在进行一场内部大改革。
而这场改革，有助于世茂集团清晰旗下业务模块划分及管理者职责，明晰单线主攻方向，打破集团内部壁垒，实现单线业务更有竞争力的发展与多元业务协同共融。
12月14日，世茂服务还发布公告称，耗资10**万港元回购了200万股，每股价格为6.11-4.74港元，也向资本市场传递了发展信心。
顺应地产行业形势及时代发展趋势积极主动求变，未来，行业会否迎来一个更好的世茂，让我们拭目以待。
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