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不准变更撤销网签 泰安大批二手房“下架”
疆宇房产
百家号17-04-19 15:44
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图为市民在房产交易大厅办理网签业务。
中华泰山网记者 张隆德
4月15日起，我市暂停受理商品房买卖合同备案注销手续，也就是说，网签注销手续不再接受办理。消息一出，立刻引起了市民的广泛关注，记者也就此展开调查。记者发现，自从政策实施后，泰安区域内的大部分未取得房本的在售二手房陷入僵局，大批在售的“改合同”倒房房产纷纷下架。
网签更名房大规模“下架”
18日，记者走访部分泰城二手房交易机构，并通过赶集网等多家线上二手房交易平台了解信息。“政策一针见血，现在想买我都没办法卖了。”孙女士是一家中介机构的二手房经理人，她负责销售的泰城西北侧某小区的多套房产咨询量一直居高不下，可本来手头上的“香饽饽”，现在只能窝在手里等房产证明下来才能过户。
孙女士告诉记者，在中介挂靠的三套该小区房产由于环境优势明显，一直是购房者心仪的目标，但由于目前三套房的房主还未取得房本，一直以来也被当做了最佳卖房契机。“之前惯用的套路是售房者在未取得房本前与购房者达成协议，购房者在交付订金后售房者开始走退房手续，就是把自己的户主姓名通过改合同倒房的形式注销网签登记，然后由购房者顶名字，这样房产既更了名，又不用承担房产证明下来后交易时产生的税。”孙女士坦言，“改合同”倒房是之前售房者常用的办法，也是中介机构招揽购房者的一项主要因素，因为其中买卖双方的利益都得到了最大化。
但是随着网签注销手续被叫停，“改合同”倒房的路子已经行不通。“在此之前如果售房者有足够的理由，比如无力偿还贷款、要出国移民，可以提出申请改合同倒房，但现在网签更名已经不可能了。”孙女士坦言，政策的威力之大让大批售房者和中介机构措手不及，其所在的中介机构也无奈将房源下架，另行考虑其他办法，“改合同”倒房在泰安已经无路可走。
另一方面，网签注销叫停之后，已经网签的房产，在未获得房产证之前无法出售。待取得房产证后产权未满2年的，仍需交纳增值税等各类税费，也会导致售房者的获利压缩。政策一出，对泰城大部分二手房中介机构影响巨大，网签更名房大规模“下架”。
一小区团购四套房产因新政“被套牢”
无疑，“改合同”倒房为投机者创造了炒房机会。在走访中记者接触到一企案例，在泰城西部某售楼盘里，一位南方人利用团购机会一次性购得该小区四套大户型房源，希望以倒房形式赚取差价，实现利益最大化。“楼盘里曾经有过撤销网签倒房的先例，比如购房者购买时的房价为5000元每平，现在楼盘价格涨至了5500元每平，他再以5200元每平的价格对外销售，然后改合同倒房，再更名给买方，这样一来二去便可从中坐享差价，对楼盘销售也带来不利影响。”一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者，该业主有明显的炒房倾向，但由于政策出台后其倒房手段无法实现，四套房产只能在取得房产证明后才能售卖，因此他也将承担更高的费用。该知情人士还告诉记者，这种操作手段在泰城楼市屡见不鲜。在政策允许的情况下，一些团购房、内购房都被售房者赋予了炒房属性，不少中介和售房者将房源信息挂在网上，因为价格优势明显更易对楼盘销售产生影响。
18日，记者登陆赶集网，看到不少未取得房本但已网签的房源信息，记者随即向三套房产信息的登记联系人去电咨询，得到了一直答复，“现在政策性叫停网签注销手续，只能等房本下来再过户，但是价格上肯定要另行商议，因为要走正常的二手房交易手续。”对于网络上的房源信息，三人均回复记者为此前的旧信息，现在已经无法办理倒房手续，也就无法办理更名。
记者了解到，正常二手房买卖需要有相应房产证明，而网签是房产交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，属于房产交易里的中间环节。然而，根据之前的房产交易合同，商品房的网签备案是允许注销的，也就是说持有房产者在还未拿到房产证明的情况下，跟开发商解除合同注销网签，然后开发商就可以把房子再出售给他人。但这种情况一般发生二手房交易，持有房产者将网签名转让给了后续购房者，从中获利。而新政实施后，网签无法被注销，还未拿到房产证明的房源便无法转让，必须等房产证明下来后，才可办理过户，炒房者也便无利可图。
网签改名催生不正之风，业主协调开发商近20次才完成倒房
记者在走访中了解到，在泰城的“改合同”倒房销售过程中，也曾存在着暗箱操作情况，而新政的实施也有效遏制了不正之风的蔓延。
“因为要去外地工作生活，2015年我通过网络销售泰城一套住房，后来与购房者达成协议进入了倒房程序。”张先生在2014年购买了一套泰城住房，因个人原因欲将房售卖，由于当时张先生已经网签，售房时他选择“改合同”倒房，但却最终因办理时间超时，无奈支付了违约金。
张先生告诉记者，网签撤销手续在实际操作期间有明显的难度，主要体现在开发商相关负责人的态度上。“虽然当时政策是允许，前期的相关手续也都进展顺利，但是到了开发商方面却连续拒绝做更名，甚至最后还不同意将名字变更为购房者所有。”张先生坦言，在实际的网签更名操作中，自己遇到了开发商方面拒绝转让给购房者的态度，但是由于其双方已经在此之前签订了合同，并已经收取了对方的首付款，如果违约便要承担高昂的违约金。
张先生回忆，整个网签更名过程共历时近一年时间，他曾找开发商相关负责人协商近20次恳求其帮忙办理，期间多次送礼品才最终完成了倒房改名，为此他还向购房者支付了超过万元的违约金。
在新政实施前，房产交易双方首先根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款，再由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同并签字、盖章，完成商品房预订或签约。保证了房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。而网签撤销本来也是给确实有需要者提供政策支持，却被炒房者等人利用，催生了楼市泡沫，更危害了市民的购房秩序。新政实施后，重创了泰安楼房的投资属性，让其回归到居住的属性上来。
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