本帖最后由 717602753 于 18-04-02 10:53 编辑
常识告诉我们：在城镇化过程中，人口输出地(榜单里的城市都是)的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工，相对稳定后接来妻子，夫妻稳定后才接走孩子。所以，在人口输出地“小学生人数”下降的速度一定是滞后的，或者说“真实的人口流失速度”是大于“小学生流失速度”的。 也就是说，上述20个城市的人口流失，比榜单里反映出的状况还要严重！ 这20个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川、安徽等省份。 其中前六名城市，都是黑龙江的。由此可见，黑龙江是中国人口流失最严重的省份。根据我们的统计，2010年到2016年，黑龙江全省的“小学生人数”下降了23%(全国同期只下降了0.03%)。就连省会城市哈尔滨，也出现了9%的跌幅。 山西是人口流失的第二大省，2010年的2016年人口流失了22%。辽宁小学生只减少了9%，吉林省减少了13%。在一般人印象中，似乎整个东北人口都流失严重，事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省！ 表格里“小学生人数”下降超过30%的20个城市，未来楼市会很麻烦。也许有人会问：为什么我在三四线城市，甚至是榜单里的城市，现在房价还在涨呢？ 2015年末启动的这一波“去库存”，在三四线城市的操作方式是：央行通过抵押补充贷款(PSL)，把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商，用于货币棚改；棚改户直接获得大笔现金，而棚改土地暂不用来建房，这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人，自然而然就推动了去库存、房价。 换句话说，这等于央行“印钞”给三四线城市的棚改。这种“暴力去库存”的方式，只能偶尔一用，其负面效应未来将逐步显现。 对于上述20个城市来说，人口流动带有巨大惯性，2010年到2016年形成的“人口流失”的趋势，是很难改变的。除非有天大的利好，比如升格为直辖市，或者计划单列市、特区等，否则人口流失会持续。 那么，是不是这20个城市的房子都不能买了呢？也未必。这20个地级市，其实每个地级市都是由“一组城市”构成的。其中包括地级市的中心城区，以及下属的县城、县级市的市区，还有一些镇。上述表格里小学生的锐减，主要在农村、县城发生，地级市的中心城区有可能反而是增长的，只是增长未必有力(目前缺乏数据)。 所以，这20个地级市的中心城区，楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇，就非常麻烦了。它们一定是人口流失的，房屋只有使用价值，而没有资产属性，更缺乏流动性。
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