本帖最后由 你有怎样的悲伤 于 18-03-18 22:59 编辑
此次2号土地面积为89329平方米，折合134亩 最大容积率为3.0，起拍价为58957.14万元，结合1号地拍卖结果 每亩500万不成问题的
楼面价的计算公式为： 楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 规划建筑面积＝土地面积×容积率 容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积 按最大容积率3.0来算 89329平方米的土地上建267987平方的房子。土地价格为500万/亩 楼面地价=6.7亿÷267987=2500平方米。 2500元/平米不贵啊 往下看 还有以下成本： 一、土地成本 1、楼面价:2500元/㎡ 2、交易手续费（支付拍卖行的拍卖拥金）:1%计25元/㎡ 3、契税:67元/㎡ 合计:2592元/㎡ 二、建造成本(建筑密度按0.3，绿化率按30%） 1、建造费用:小高层1200~1300元/㎡，高层一般为1400~1500元/㎡，本次按1450元/㎡计算。 2、绿化工程:按绿化率30%计，种植草皮、乔木、灌木综合按80元/㎡，绿化造价为24元/㎡； 3、道路、排水排污等政配套工程，（400*0.4）为160元/㎡； 4、规划设计费:方案设计一般在5元左右，施工图设计一般在10~12元，极个别达到20元，本次计算暂按18元综合价计; 5、监理费:一般在5~8元之间，我们按8元计； 6、造价咨询费:按工程造价全过程控制，主要包括施工图预算、进度款审核、竣工结算审定，按文件收费标准为千分之四，计7.4元； 7、建设单位管理费:一般为工程造价的2%,计2.9元； 8、预备费按文件计算为5%，计7.25元； 9、检测费应该在20元/㎡以内； 建造费小计:1693.55元/㎡.。暂按1700元计算 三、各种规费 1、城市设施配套费、人防费、道路临时占用费、白蚁防治费等，总费用合计应该在90元/㎡； 2、各种税收（含交易费）:三线城市在300元/㎡以内， 上述两项暂按400元/㎡计算四、其他 1、财务费用:按建造成本的60%加土地价，年利息支出按8%计，约270元/㎡； 2、广告费及销售费用按建造费用10%计为170元/㎡； 3、合理利润:按上述全问费用的10%计约为480元/㎡； 上述小计为920元/㎡ 保本价约为5612/平米！大概是项目楼面价的2.到3倍左右！ 位置、户型、学区、精装等因素都不考虑在内的的保底价，也没考虑最近建材人工涨价 要是容积率再小一点，价格又不知道高出多少，
开发商还要有利润的 又不是来做慈善的
楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费
行贿成本和各种吃拿卡要，各种不可预支的，要高于建房成本，还有开发商的工作人员工资，，，，现在的人力成本有多高，随便你问个大小老板，他都知道，，，上班打工族远远不知道老板的痛，按时竣工交工还好，拖上一年两年的，光利息就压死人，房子不涨有天理么
再看看山东最近的土地拍卖，原来房价都是比泰安低很多的城市
2018年1月29日上午淄博张店规划纵三路以东、绿城中路以西、规划绿城路以南、公园路以北一宗面积达179.56亩的住宅用地在经过234轮竞价后被山东民泰实业集团淄博房地产开发有限公司以237863万元的价格成功摘牌，折合每亩单价1324.72878万元，折合楼面价11039.4065元/㎡，溢价率256.7%！
临沂 北城新区 成交价：126263万元（12.6263亿）楼面价：4455元/平米地价：742.7万/亩（注：1亩=666.67平方米）开发商：中南地产 菏泽 2017年11月20日 至 2017年12月01日 挂牌出让 8 宗国有土地使用权出让，其中宗地编号2017-38，位于牡丹区北城办事处西安路以东、长城路以南、宏利社区建设用地、句阳路以西、规划泰山路以北，面积为17.55457(公顷)，被菏泽天华房地产集团有限公司以68462.836万元拿下。 莱芜 2017年8月3日，莱芜兴宇置业溢价约134.68％，以总价近1.5亿元（14550万元）将该地块收入囊中，251.08万元/亩的单价刷新了高新区地价新高，也刷新莱芜“地王”记录。地块的起始价格为6200万元，最终成交价格比标价贵了一倍还多，而土地价格上涨如此之多，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。而以1.7—2.2的容积率来算，该项目的楼面价已经高达1653元—2139元/平方米，再加上日益上涨的建筑成本，人工成本等，有业内人士预测该楼盘开盘价应该会逼近市区内中心楼盘价格。 枣庄 2017年11月29日，滕州高铁新区TZ2017-25地块101.63亩经过874轮轮番加价，最终以2.62亿元被成功摘牌，楼面价2976.83元/平米；而在此之前，山东联迪置业以1.34亿元先后摘得区域内TZ2016-9-1,TZ2016-9-3-1,TZ2016-9-3-2三块安置房建设用地158.67亩，本次高铁新区共完成土地出让260.30 德州 2017年8月16日，刁李贵1、2号地块网上挂牌出让公告。地块分别为51.5亩和52亩，容积率在1.8到2.3之间，地块方正，已经是净地。此消息一出，各大开发商便开始摩拳擦掌跃跃欲试。9月14日上午，经过激烈竞拍终于尘埃落定。两地块最终分别由山东东海房地产开发集团有限公司和杭州荣悦置业有限公司以467万/亩和533万/亩的价格拿下。这个价格相对于2016年的地王，长河西地块373万/亩的价格上涨了43%。至此，德州新地王诞生。 滨州六中西边的地被碧桂园以9.978亿拿下，此地块共147亩，位于黄河十路与黄河十一路之间、渤海十二路以西，这也是碧桂园首进滨州 日照2018年1月26日，日照市出让三块市区商服用地、其他商服用地，吸金超5亿！在三块土地中，最受关注的当属位于山海天区域的2017S-67号宗地。经过85轮激烈的竞拍，山东钢铁集团房地产有限公司以42600万元溢价竞得此地块，溢价率高达66.41%。该地块楼面地价达到了约4875.24元/㎡，成为日照土地竞买史上最贵楼面地价土地。 济宁 今日青岛中南世纪城房地产业投资有限公司以45338万元成功摘得济宁火柴厂片区6.32公顷的土地，溢价率96.4%！按照容积率1.2计算，楼面地价5980元/平。此地块多家房企参与竞拍，经过189轮4个多小时激战，最终被青岛中南世纪城房地产业投资有限公司摘得。 东营 2018年1月15日，东营房地产市场又有两宗地块挂牌成交，分别经过246次和209次加价(按每次加价100万元估算，下同)，最终分别以51200万元和42540万元溢价成交。这两宗地价起始价共计48240万元，最终成交总价为93740万元，溢价45500万元。其中一宗地块地面地价达347.08万元，为2018年内最高数据。 威海2018年3月12日，威海挂牌公示位于经区嵩山路东、齐鲁大道北（高家庄附近）的三地块进行了拍卖，最终，威高（威海威高房地产开发有限公司）以16.2亿拿下全部三宗土地，出让面积17.67万平米。参加竞拍的有碧桂园、恒大、华发、中海等一线房企，但强龙难压地头蛇，最终被本土龙头威高置业夺取。此次土拍历经16个小时（从早上10点到凌晨2点），竞价轮数超过2000轮，平均溢价率为114.91%，最终楼面价突破5000元/平米。
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