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一句话总结：利空即将出尽，不改核心城市房价长期平稳上涨趋势。
一、背景
房地产税试点最好的出台时机其实是在经济运行平稳，房价稳定略有涨幅的情况下出台，其实现在不是非常好的时机。选择在此时公布消息，是与最近地产松绑信号配合稳定预期的举措。为明年出台稳增长政策做准备。
最近《求是》杂志公布署名文章，明确提出“要增加城乡居民住房……财产性收入”。这句话是这几年来官方首次承认（允许）房产有投资属性，既允许房价、房租在总体稳定的情况下有一定程度的上涨。
于是才有近期金融街论坛中刘副总理和郭行长对房地产市场的表态，以及银保监会在发布会上提出的“在贷款首付比和利率上支持首套房购房者”的具体举措，以及各地房贷利率大幅度下调的事实。
二、分析
房地产税的出台不会改变房价长期平稳向上趋势。房价之所以上涨，是因为房价与地方财政挂钩（房价中70%是地价以及各项税费）。房价上涨是地方财政开支过快增长的表现。房地产税不但未改变地方政府收入与房价挂钩的事实，甚至让这种联系更加紧密。唯一区别只是征收范围扩大到了二手房。本质上是把新房购买者所应承担的税负转嫁到了全民头上。
房地产占居民财产的70%，每年的交易量在数十万亿级别，市场之大，除了政府以外根本没有任何人有能力“炒”。今年3月份，监管机构对北京、广州、深圳的经营贷违规流入房地产的问题进行了严查。最终结果是北京涉嫌违规贷款金额3000万元、广州1.47亿、深圳5180万元。三个城市总共加起来也就2亿，即使这个数字乘以100，也就是200亿资金，扔到这几个城市都掀不起一点浪花。
所以，一切的核心在于，财政支出是否还会继续扩大？答案是非常肯定的。我国债务不断扩大的趋势是长期性的。地方政府的财政负担超出一般人想象。以贵州的贫困县独山县为例，根据官方报道，一个年财政收入不超过10亿的县，竟然有400亿元的地方债，每年利息就超过了40亿。根据财政部计算，“十四五”时期大约四分之一的省级财政50%以上的财政收入将用于债务的还本付息。
而更大的问题还在路上，根据社科院测算，全国城镇企业职工基本养老保险金将在2027年达到峰值6.99万亿，当年结余首次出现负数的时间是2028年，直到2035年耗尽（也就是社会保险全花光），这是在财政补贴社保基金的基础上测算的。如果不考虑补贴，2019年已经为负值。未来社保支出会越来越成为压在财政头上的另一座大山。
三、预测
1、房地产税政策的试点将是长期的，审慎的。财政是政权的根基，历史上大革命基本都与财政高度关联。而任何一个重大政策的出台都伴随着非常复杂和不可预知的风险，所以本次试点一定是长期的，审慎的。以利率市场化政策为例，从80年代一直到近几年才逐步完成。一开始只是存款利率市场化，只在金融机构之间存款放开，也就是只放开金融机构互相存款利率，即使如此仍然出现乱拆借的现象，为此拆借利率一度实行上限管理。而房地产税复杂程度比利率市场化要高不只一个档次，能出多少乱子难以想象。所以我们看到《求是》文章对房地产税的要求是“积极稳妥”，体现了官方高度审慎的态度。
2、主要在头部城市开展，税负会非常低。房地产税是对地方政府治理能力的一次大考。全国能够具备此种规模的征税能力的地方政府很少。况且一线城市本身土地出让收入占比就很低，对增加收入的需求不迫切。所以一开始主要的目的一定是锻炼队伍，总结经验。
3、对多数二线及以下的城市影响不大。目前我国多数二线城市（特别是城镇化率不高省份的省会）仍然是新房市场。新房销售面积往往是二手房的数倍，仍然处于高速城市化阶段，在这种情况下房地产税不具备替代土地财政的可能。长期来看，中国人口将最终聚集于一二线城市及其附近的城市群，这也是房价上涨的主要地区，对三四五线城市开征房地产税的意义不大。
4、房地产税未来只会是配角。土地财政可以将一个家庭未来30年的收入一次性折现，而房地产税只能从家庭当年收入中征收一小部分，这一点决定了房地产税在可预见的十年内都只会是配角。中国一年土地出让收入是6到8万亿，人均超过5000块钱，而全国居民人均可支配收入是3.2万，有6亿人每个月的收入也就1000元。如果房地产税要彻底替代土地财政，需要把人们六分之一以上的可收入上缴，这是绝不可能实现的。如果真有那一天，每个人的缴税痛感会高到不可承受。
5、免征套数不会低于一套，有可能是两套房，第三套房的累进税率也会适度。举个例子，在北京一个处级干部每月明面上的工资也就一万块钱，但是由于福利分房政策以及个人投资，普遍有一到两套住房。这些房子一套基本上就在1000万左右，哪怕是0.5%的税率他也交不起。但是这种情况下政府能收到多少钱？恐怕连征税成本都覆盖不了。
6、对商业物业的征收可能是象征性的。长期以来住宅土地价格都远高于商业土地和工业土地，实质上就是在用住宅土地补贴工商业。而且即使是一线城市的商业写字楼空置率也偏高，所以试点政策对商业物业的征收力度会很低，可能只是是象征性的收一点或者很容易避税。
7、房产仍然是普通人最好的投资品，以及对抗通胀最有效的手段。首先是杠杆可以放大收益。其次是贷款利率是按照单利计算，而房价上涨是不间断复利（俗称利滚利，而且是不间断的滚动）。最后，从英美等国的长期历史实践证明，通胀水平的上升在正常市场中可以带动租金的上涨，房地产可以充当部分通胀的对冲工具。买房要优先选择房地产税高的地方，尽量不要选择不收税的地区。当然，不鼓励过度高负债买房。
四、总结
税永远是价格的组成部分，这个世界从来就没有价外税，价外税只是数学游戏。任何有关征收房地产税将会让房价下降的说法都是幼稚的，财政支出无序扩张才是高房价的根源，房地产税将成为房产继续涨价的推力。
税是价格一部分的是交易税，发生在交易的一瞬间。房产税是持有税，不同于以往国内的税种，是一种持有资产就要年年交的税，而且资产价格上涨，交的更多。看看美国就是，能挣到钱的地方，房价一直在推高，但挣不到钱的地方，房子一美元可以白送，以后富者恒富，穷着恒穷，一句话，三线城市以下或没有矿和大型企业的地方，房子就别买了。
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