|
|
9月27日，央行在官网发布消息称，货币政策委员会召开的2021年第三季度例会顺利召开。
在此次会议中，货币政策委员会首次提出了房地产的“两个维护”——
维护房地产市场的健康发展；
维护住房消费者的合法权益。
在房地产业日益下行之际，高层却突然提出要“维护”房地产业，可谓平地一声雷，大家纷纷揣测，这是准备保楼市了？！
01 政府控价，限跌又限涨
先按下“两个维护”不提，我们先看一则消息：在房地产市场震荡之际，出台房价“限跌令”的城市又增一员大将！
日前，河北省张家口市官方印发了《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》（以下简称《通知》），明确提出“新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”。
换而言之，新房降价不能超过15%。还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。
作为环京城市一员，头顶冬奥会概念光环，但张家口楼市近来表现着实不佳，房价不断下跌，市区房价已经从13000元/㎡下跌到如今的8000元/㎡，下降幅度十分明显。
市场下行，迫于现金流和销售回款的压力，不少开发商都被迫选择降价销售。从今年下半年开始，张家口多个楼盘开始降价销售，有的开发商甚至直接将销售价格降到了成本价以下。
房屋降价所引发的效应是连环的，一家降了，家家都得降。
所以，早在7月中旬，张家口市住宅与房地产业协会就发布了一份倡议书，要求各房地产企业严于律己，不得低于成本价格销售所开发的商品房，杜绝恶意炒作，杜绝故意破坏规范的销售市场秩序。
近期发布的《通知》，基本就是在之前倡议的基础上打了个补丁，明确规定新房降价不能超过备案价的85%。对此，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫表示：
“‘限跌令’是为了及时维护房地产市场销售秩序，更好维护房地产市场正常运营出台的。”
毕竟，现在不少采取降价措施的房企，自身的经营状况也不佳，存在爆雷的风险。而房企一旦爆雷，往往意味着资金链断裂，后续所引发的连锁效应，很有可能会将购房者牢牢套住。
从这个角度出发，就可以理解杜继鑫所说的这句话：“‘限跌令’的出台，在一定程度上保护了购房者的利益。”
如果你认为张家口是单纯遏制房子降价，那格局就小了，因为除了“限跌”之外，他们还出台措施“限涨”，建立起了土地拍卖的熔断机制——《通知》明确提出，在土地招标拍卖的过程中，一旦溢价率达到50%或超过设置的最高限价时，将终止网上竞价，直接采取摇号方式确定竞买人。
从新房售价限跌，从土地卖价限涨，张家口看来是把最近的调控精髓学到位了。
简而言之，政府拿起指挥棒，房企和买房人跟着一起就得了。
02 楼市利空，明确保楼市
楼市现在的处境，委实非常糟糕。
首先是金融调控加码，限制资金通过各种途径流入房地产市场，前几个月彻查消费贷、经营贷等违规资金流入楼市，重在警示。同时，高层又对房企的融资途径进行了限制，给房企划了三道红线，越过红线的，禁止融资。
其次是二手房市场的管控趋严，以深圳为首的热点城市出台二手房指导价，要求银行按照指导价发放贷款，直接把热门区域的房价打“骨折”，在一定程度上也降低了大众对房价的预期，业主想卖房，要么降价，要么苦等楼市回温。
同时，二手房市场的王者学区房，也因多校划片等缘故风光不再。
在个人贷款方面，多地二手房出现“停贷”传闻，贷款难度节节攀升，购房准入门槛也被不断筑高。
可以说，2021年的楼市，步步都是利空，房地产业存在硬着陆的风险。
但就在大众以为楼市快要凉凉的时候，央行一则消息又将房地产业从悬崖上“拉”回来了——
货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在京召开，会议针对楼市提出“两个维护”措施，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
在以往召开的货币政策委员会例会上，很少会提到房地产，如今却明确提出要“维护房地产市场的健康发展”，很难不让人浮想联翩。
结合最近的消息来看，站长从中品出了几分山雨欲来的意思。
头部房企恒大爆雷，暴露了房地产市场债务的冰山一角，很多人这才发现，房企的负债竟然能大到这个程度！大型房企一旦开启雪崩模式，风险又会由谁承担？很明显，上下游众多中小企业难以幸免，理财投资者和业主们更是无力自救。
近期恒大事件引发的涟漪效应此起彼伏，官方也是不断表态。从官方的回复中，我们可以察觉出一个态度——求稳。
在8月的国民经济运行情况发布会上，国家统计局就恒大事件进行过表态，称“恒大对行业的影响有待观察，但在房地产市场上，有望保持稳定发展”。
所以，这次央行发布消息，要给房地产市场“两个维护”，其实不难理解，高层还是想要维持房地产市场的稳定，避免类似恒大爆雷这样的事件引发连锁反应，进而出现系统性金融风险。
这则消息对萎靡已久的地产行业来说，算是个巨大利好。
受此消息影响，港股内房股以及大A地产股悉数上涨，就连身在漩涡中的恒大，今天的股价也涨了4.47%。
03 结语
房地产市场要健康发展，问题在于，“健康”的标准是什么？
从官方近几年的调控手段来看，“三稳”（即稳房价、稳定价、稳预期）是大方向，楼市不宜大涨，更不宜大跌。因此站长才说张家口掌握了调控精髓——新房限跌，土拍限涨，最是稳妥。
央行现在提出的“两个维护”，估计最后还是要跟“三稳”挂上钩。
房地产行业出现爆雷的核心原因，是因为高房价的增长模式不再，高周转游戏也玩不动了，利润的增长跟不上负债规模，银行再不借钱，自然就爆了。
现在，央行提出要维护房地产市场的稳定发展，被不少人解读为央妈要全面放水了。其实想想就知道，没戏。最有可能的，还是有针对性地出台措施，调控楼市，震荡出房地产市场中的金融风险。
从这个方向来看，类似于“限跌令”“限涨令”的措施可能还会不断出台。
日前有媒体报道“北京将很快对二手房挂牌价格进行约束”，北京版的二手房指导价已经在路上了。而据站长了解，具体措施在黄金周假期结束后将有望落锤。
楼市调控这场长期战役，才刚刚开始。
|
|
楼主
