【申精】泰城房价之我见
2017年伴随全国楼市一系列限购、限贷、限售政策落地，楼市降温的声音不绝于耳，不少还没买房的刚需客希望房价理性回归，甚至期待大幅度降价出现。不过目前来看2018 年上半年泰安楼市大幅下跌基本不太可能。但长远来看，泰安作为一个四线城市，泡沫严重，房价横盘甚至下跌的的可能性很大。 作为一个泰安人，都知道泰安房价涨的离谱，泰安泡沫严重。但为何涨的这么厉害，泡沫有多大。 第一，泰安的房价增长过快受大环境影响，二线城市济南限购政策，让打算在济南购房的刚需跟投资房产的人群转到了泰安。政府的三四线城市的去库存政策，造成了大量的棚改改造，采用的货币化安置政策，带来了市场需求。推动了房价上涨。 第二，具不完全统计，泰安市高铁新区2014年到2017年以政府信用背书的国家开发银行以及各大银行贷款已经达到200多亿。其下属企业某集团公司有二十余家。各公司先后从农信、兴业、建设、工商、北京、泰安银行、光大、渤海、华夏、远东租赁等机构先后融资也得有几十亿，泰安本地实力开发商以及外来的大型开发商也来泰安高铁新区凑热闹，纷纷拿地贷款建房。为建设高铁新城区，政府以及开发公司总共投入至少三四百亿元。除政府信用背书的的国家开发银行中长期贷款外，其余都是短期的开发贷款。房价不高才怪。 第三，政府建设高铁新城区偿还债务，而政府主要财政收入也只能卖地，开发商贷款拿地是为了盈利。再加上其他因素的费用上涨，楼价也会水涨船高。而且人与人攀比，开发商也会攀比，你涨三百，我涨五百，一来二去，价格就起来了。再加上楼盘项目捂盘惜售与铺天盖地的小红帽、CALL客、一二手房电商联动等手段相结合，让你感觉再不出手就没房子了。有些项目为了利润最大化，开发商以及代理公司直接卖楼号给中介甚至会把部分或者大部分房源打包给中介。更有甚者开发商直接把剩余房源网签套银行贷款，然后包装成未住的二手房后再推向市场。开发商自己收取所谓的更名费，茶水费等。这时候所有中介花钱在各大门户类网站做推广该项目，既能让中介给项目打广告，还能营造项目房源抢手，供不应求或者售罄的假象。 第四，还有中国人民的从众心理，买涨不买跌。现在买房的主力就是农村进城务工人员以及外地回泰返乡置业人员。很多父母，孩子还没出生，就开始一股脑的买学区房了，刚需、农村以及其他县市区的来泰购房人员、还有外地返乡置业的，成为了房价的上涨的的动力。 第五，房子是用来住的 ，不是用来炒的，全国各地都在制定相应政策控制房价。但自从国家上世纪90年代放开房改制度，实行市场化的时候，房子在住的同时又赋予了金融投资属性。现在国民越来越富裕，投资手段单一，只能买地买房了。现如今房子的保值增值特性，也让大家都认为买房子就是一个稳赚不赔的买卖。 综上所述，房价的上涨的根本就是房屋本身的投资属性，开发商、代理公司、中介的炒作是主要原因。城市化的发展与土地的稀缺推动了房价的上涨。老百姓的投资渠道单一以及从众心理也不能忽视。 说完了房价上涨的原因，就该说说泰安房价横盘甚至这个震荡小跌的可能了。 如今泰安房价虚高，衡量楼市重要指标的房屋租售比不断拉大，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。而泰安城区的租售比都远远高于国际警戒线。100平100万的房子租金也就1500-2000元之间。个别回迁房量大地区，70多万的房子租金还不够1200元。租售比早已经超过1:450到600之间。 不是房租这个“分子”太低，而是“分母”——房价太高了。 第二，衡量城市发展老百姓生活水平提高多少，并不是开发了哪里，盖了多少钢筋水泥建筑。也不是老百姓人均可支配收入是多少钱，最能确切的指标就是银行金融机构的统计数据，新增多少存款，新增多少贷款。往年泰安市政府工作报告中均有提及，唯独今年的政府工作报告中没有提及，按照2017年深圳政府工作报告中所提的（新增贷款1万亿，新增存款一千亿）我们猜测一下，我猜测2017年新增居民存款政府不好意思提出来，甚至是负值。那么，钱都去哪里了呢？很显然 钱都投入了房地产领域，老百姓几十年的财富积累都被房地产透支了。现在泰安街头巷尾，人们聊天甚至请客喝酒谈论的最多的话题也就是房子，当所有人都知道买房子能挣钱的时候，这个市场就十分危险了。第三就是政府房屋网签统计数据所能展现的二手房成交疲软。因为一手房统计数据的滞后性，我们不做讨论。我们单纯只讨论二手房网签数量（因为二手房网签价格因为避税原因，网签单价不做统计，泰城实际成交价格远远高于网签价格）数据，泰城2017每月二手房成交数量均在1300-1600套左右。因春节原因，2月份不做参考，三月份二手房网签套数为九百余套，四月份只有**套，截止到5月27日 成交套数为927套，作为房产销售的黄金四五月，与往年同期相比，二手房下降至少30%-50%。年前建设大厦天不亮就排队缴税过户的现象早已不见。第四就是受大环境影响，2015年左右，银行信贷政策宽松，各大知名房企以及泰城本地房企纷纷贷款拿地或者贷款建房。各房企负债率居高不下。而房地产开发贷款往往都是中短期贷款。按照推算这两年应是各房企集中还款的时间。因银行信贷政策收紧，基金、信托等其他融资渠道的费用上升，各房企纷纷进入“钱荒”时代，所以泰城许多项目都是预交几十万才能选房或者给予一定的优惠，一方面营造房源销售良好的气氛，另一方面就是银行急于回笼资金。只要有几家现在销售的开发公司资金链断裂成为烂尾或者大幅降价，将会成为压死泰城房价的最后一根稻草。第五就是前期银行信贷的政策的刺激以及棚户区改造计划提前释放了一部分刚需。原先银行利率的七折优惠以及最低两成首付，为房价加了杠杆，再加上中介公司的推波助澜，市面上甚至出现了“零首付、7折利率优惠”购房乱像，但随着信贷政策的收紧，二手房网签“三价合一”委托公证等政策的完善，二手房的这些乱像开始逐渐消退。二手房销售开始遇冷。很多中介开始转战新房市场。第六，房产中介的火爆。春江水暖鸭先知，最能反映泰城房地产市场情况的就是遍布大街小巷的中介了，2016年年底，当时泰城有一百余家中介机构。2017年开始，随着房地产市场的火爆，中介机构雨后春笋般出现。截止目前，泰城现在大大小小的中介（包含备案以及没有备案的）至少三百余家，从业人员至少2万人以上。可以说是开发公司以及营销公司麾下指到哪，打到哪的“房产勇士”。2017年最火爆的行业可以说就是卖房子的了，据说某园的销售顾问光销售提成就一百多万。其他售楼处月薪七八千的销售顾问就是稀松平常的了。二手房中介精英一个月四五万的也有很多。但进入2018年以后，随着二手房成交量下滑，新房销售项目销售以及政府政策的调整等等，有些中介门店一个月没有开单的情况甚至转让的情况开始出现。大型中介门店也开始抱团取暖，一方面是自身发展需要，另一方面也是为了抵御二手房市场的低迷状况。当泰城房地产市场全面进入低潮期后，赚快钱的小型中介将会陆陆续续的关门或者转行。 总之，我个人认为泰城的房价将会与其他四线城市一样，将会在房价井喷后随着政府政策的调整迎来一个震荡调整的阶段（个人观点，不喜勿喷）。相信政府，“房子是用来住的，不是用来炒的”时代早日来临。点赞，如果数据能有来源就更好了 别人的丈夫 发表于 18-05-28 08:48
点赞，如果数据能有来源就更好了
有些数据还是有来源的 dumulaoshu 发表于 18-05-28 09:14
这篇文章除了最后一句我都赞同。
不这样写，估计审核都通过不了 dumulaoshu 发表于 18-05-28 09:14
这篇文章除了最后一句我都赞同。
最后一句是讥讽某团体。 现在又看到了某知名房产楼盘马路销售的状况了，说明泰安房产销售已经进入艰难期。下一步销售更困难了。 割韭菜 骑虎难下的房价，是福是祸，等着看吧 楼主自己写的吗？分析的很好 泰山一风 发表于 18-05-28 09:36
楼主自己写的吗？分析的很好
自己写的，文笔比较烂。不过从事这个行业8年了。 其实每个人心里都明白房地产价格的虚高，但是更明白政府对于房地产的依赖，房价下跌对于经济的冲击，不光是银行，房地产企业贷款，更多的是房价下跌的海量资金去哪里都会引起物价暴涨，通货膨胀严重。国家会做两手准备，如果房价保持平稳，那就以时间换空间，如果房价保不住，那就锁死房地产，禁止交易。不能让房地产的沉淀资金冲击物价 717602753 发表于 18-05-28 10:06
其实每个人心里都明白房地产价格的虚高，但是更明白政府对于房地产的依赖，房价下跌对于经济的冲击，不光是 ...
要是吃的喝的暴涨，老百姓可真是惨了 泰山一风 发表于 18-05-28 10:23
要是吃的喝的暴涨，老百姓可真是惨了
房地产为什么暴涨？因为大量资金都去房地产了，能不暴涨吗，如果房地产下跌，大量资金会流出，这些资金需要一个地方承接他，到了哪里哪里暴涨。就像2015年股市，大量资金进入，股票全线大涨 本帖最后由 咖啡时光 于 18-05-28 14:15 编辑
其他的没注意，反正现在泰安的二手房中介如雨后春笋般涌现出来。 :victory::victory: 每限一次，都会引起一轮的暴涨，拿什么让我们相信呢 虽然很期望如你所描述 租售比？楼主计算过北京上海的租售比么。一个距省会30分钟车程的五A级风景名胜区，首批联合国自然文化双遗产的地方。房价均价不到8千，危险么?楼主可考察过那些鸟不拉屎的5线小城，什么都没有，照样上万 楼主想过货币超发通货膨胀也是房地产涨的原因吗？ 2017年伴随全国楼市一系列限购、限贷、限售政策落地，楼市降温的声音不绝于耳，不少还没买房的刚需客希望房价理性回归，甚至期待大幅度降价出现。不过目前来看2018 年上半年泰安楼市大幅下跌基本不太可能。但长远来看，泰安作为一个四线城市，泡沫严重，房价横盘甚至下跌的的可能性很大。
作为一个泰安人，都知道泰安房价涨的离谱，泰安泡沫严重。但为何涨的这么厉害，泡沫有多大。
第一，泰安的房价增长过快受大环境影响，二线城市济南限购政策，让打算在济南购房的刚需跟投资房产的人群转到了泰安。政府的三四线城市的去库存政策，造成了大量的棚改改造，采用的货币化安置政策，带来了市场需求。推动了房价上涨。
第二，具不完全统计，泰安市高铁新区2014年到2017年以政府信用背书的国家开发银行以及各大银行贷款已经达到200多亿。其下属企业某集团公司有二十余家。各公司先后从农信、兴业、建设、工商、北京、泰安银行、光大、渤海、华夏、远东租赁等机构先后融资也得有几十亿，泰安本地实力开发商以及外来的大型开发商也来泰安高铁新区凑热闹，纷纷拿地贷款建房。为建设高铁新城区，政府以及开发公司总共投入至少三四百亿元。除政府信用背书的的国家开发银行中长期贷款外，其余都是短期的开发贷款。房价不高才怪。
第三，政府建设高铁新城区偿还债务，而政府主要财政收入也只能卖地，开发商贷款拿地是为了盈利。再加上其他因素的费用上涨，楼价也会水涨船高。而且人与人攀比，开发商也会攀比，你涨三百，我涨五百，一来二去，价格就起来了。再加上楼盘项目捂盘惜售与铺天盖地的小红帽、CALL客、一二手房电商联动等手段相结合，让你感觉再不出手就没房子了。有些项目为了利润最大化，开发商以及代理公司直接卖楼号给中介甚至会把部分或者大部分房源打包给中介。更有甚者开发商直接把剩余房源网签套银行贷款，然后包装成未住的二手房后再推向市场。开发商自己收取所谓的更名费，茶水费等。这时候所有中介花钱在各大门户类网站做推广该项目，既能让中介给项目打广告，还能营造项目房源抢手，供不应求或者售罄的假象。
第四，还有中国人民的从众心理，买涨不买跌。现在买房的主力就是农村进城务工人员以及外地回泰返乡置业人员。很多父母，孩子还没出生，就开始一股脑的买学区房了，刚需、农村以及其他县市区的来泰购房人员、还有外地返乡置业的，成为了房价的上涨的的动力。
第五，房子是用来住的 ，不是用来炒的，全国各地都在制定相应政策控制房价。但自从国家上世纪90年代放开房改制度，实行市场化的时候，房子在住的同时又赋予了金融投资属性。现在国民越来越富裕，投资手段单一，只能买地买房了。现如今房子的保值增值特性，也让大家都认为买房子就是一个稳赚不赔的买卖。
综上所述，房价的上涨的根本就是房屋本身的投资属性，开发商、代理公司、中介的炒作是主要原因。城市化的发展与土地的稀缺推动了房价的上涨。老百姓的投资渠道单一以及从众心理也不能忽视。
说完了房价上涨的原因，就该说说泰安房价横盘甚至这个震荡小跌的可能了。
如今泰安房价虚高，衡量楼市重要指标的房屋租售比不断拉大，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。而泰安城区的租售比都远远高于国际警戒线。100平100万的房子租金也就1500-2000元之间。个别回迁房量大地区，70多万的房子租金还不够1200元。租售比早已经超过1:450到600之间。 不是房租这个“分子”太低，而是“分母”——房价太高了。
第二，衡量城市发展老百姓生活水平提高多少，并不是开发了哪里，盖了多少钢筋水泥建筑。也不是老百姓人均可支配收入是多少钱，最能确切的指标就是银行金融机构的统计数据，新增多少存款，新增多少贷款。往年泰安市政府工作报告中均有提及，唯独今年的政府工作报告中没有提及，按照2017年深圳政府工作报告中所提的（新增贷款1万亿，新增存款一千亿）我们猜测一下，我猜测2017年新增居民存款政府不好意思提出来，甚至是负值。那么，钱都去哪里了呢？很显然 钱都投入了房地产领域，老百姓几十年的财富积累都被房地产透支了。现在泰安街头巷尾，人们聊天甚至请客喝酒谈论的最多的话题也就是房子，当所有人都知道买房子能挣钱的时候，这个市场就十分危险了。
第三就是政府房屋网签统计数据所能展现的二手房成交疲软。因为一手房统计数据的滞后性，我们不做讨论。我们单纯只讨论二手房网签数量（因为二手房网签价格因为避税原因，网签单价不做统计，泰城实际成交价格远远高于网签价格）数据，泰城2017每月二手房成交数量均在1300-1600套左右。因春节原因，2月份不做参考，三月份二手房网签套数为九百余套，四月份只有**套，截止到5月27日 成交套数为927套，作为房产销售的黄金四五月，与往年同期相比，二手房下降至少30%-50%。年前建设大厦天不亮就排队缴税过户的现象早已不见。
第四就是受大环境影响，2015年左右，银行信贷政策宽松，各大知名房企以及泰城本地房企纷纷贷款拿地或者贷款建房。各房企负债率居高不下。而房地产开发贷款往往都是中短期贷款。按照推算这两年应是各房企集中还款的时间。因银行信贷政策收紧，基金、信托等其他融资渠道的费用上升，各房企纷纷进入“钱荒”时代，所以泰城许多项目都是预交几十万才能选房或者给予一定的优惠，一方面营造房源销售良好的气氛，另一方面就是银行急于回笼资金。只要有几家现在销售的开发公司资金链断裂成为烂尾或者大幅降价，将会成为压死泰城房价的最后一根稻草。
第五就是前期银行信贷的政策的刺激以及棚户区改造计划提前释放了一部分刚需。原先银行利率的七折优惠以及最低两成首付，为房价加了杠杆，再加上中介公司的推波助澜，市面上甚至出现了“零首付、7折利率优惠”购房乱像，但随着信贷政策的收紧，二手房网签“三价合一”委托公证等政策的完善，二手房的这些乱像开始逐渐消退。二手房销售开始遇冷。很多中介开始转战新房市场。
第六，房产中介的火爆。春江水暖鸭先知，最能反映泰城房地产市场情况的就是遍布大街小巷的中介了，2016年年底，当时泰城有一百余家中介机构。2017年开始，随着房地产市场的火爆，中介机构雨后春笋般出现。截止目前，泰城现在大大小小的中介（包含备案以及没有备案的）至少三百余家，从业人员至少2万人以上。可以说是开发公司以及营销公司麾下指到哪，打到哪的“房产勇士”。2017年最火爆的行业可以说就是卖房子的了，据说某园的销售顾问光销售提成就一百多万。其他售楼处月薪七八千的销售顾问就是稀松平常的了。二手房中介精英一个月四五万的也有很多。但进入2018年以后，随着二手房成交量下滑，新房销售项目销售以及政府政策的调整等等，有些中介门店一个月没有开单的情况甚至转让的情况开始出现。大型中介门店也开始抱团取暖，一方面是自身发展需要，另一方面也是为了抵御二手房市场的低迷状况。当泰城房地产市场全面进入低潮期后，赚快钱的小型中介将会陆陆续续的关门或者转行。
总之，我个人认为泰城的房价将会与其他四线城市一样，将会在房价井喷后随着政府政策的调整迎来一个震荡调整的阶段（个人观点，不喜勿喷）。相信政府，“房子是用来住的，不是用来炒的”时代早日来临。